המדריך לרכישת נכס
1. בחינת יכולות כלכליות
במקרה של רכישה של דירה ראשונה עפ"י מגבלות בנק ישראל ניתן לקחת עד 75% ממחיר החוזה (בהנחה שהשמאות בבנק זהה למחיר החוזה-יפורט בהמשך) כמשכנתא. כלומר, צריך להביא לפחות 25% ממחיר החוזה ככסף מהבית, "הון עצמי", לכן יש לבחון את סך החסכונות שאתם מעוניינים להביא לעסקה ועפ"י זה לגזור את מחיר הנכס אותו אתם יכולים לשלם. בנוסף יש מגבלה חשובה נוספת שיש לקחת בחשבון לפני שבוחרים נכס, והיא יחס ההחזר:
(הכנסה פנויה = סך ההכנסות נטו (משכורות וכד') פחות סך הלוואות בעלות משך תקופה מעל שנה וחצי) כל זה כפול 40%
התוצאה של החישוב היא ההחזר החודשי המקסימלי למשכנתא אותו תוכלו לקבל. במקרה שההחזר החודשי הרצוי גבוהה מיחס ההחזר יש לבחון הכנסת ערב מקרבה ראשונה שישפר את סך ההכנסות ויגרום להחזר מקסימלי גבוהה יותר שניתן לקחת מהבנק למשכנתאות.
הרעיון הוא שלא תחזירו יותר מ40% מסך ההכנסה הפנויה שלכם כדי שתוכלו לעמוד בהחזרים החודשיים. לרוב מומלץ להתכוונן לאזור 30% החזר חודשי מסך ההכנסה הפנויה.
2. מציאת נכס
אחרי שהתכנסתם לתקציב לעסקה ניתן לבחון את המיקום שבו אתם יכולים לרכוש נכס.
3. הוצאת אישור עקרוני למשכנתא
לאחר שמצאתם את התקציב המתאים לעסקה, נכס שאתם רוצים לרכוש ולפני שאתם רצים לחתום חוזה יש להוציא אישור עקרוני למשכנתא לפחות משני בנקים שונים (עדיפות לבנק שבו אתם מנהלים עובר ושב ובנק נוסף לבחירתכם).
את הבקשה לאישור עקרוני ניתן להוציא מאתרי הבנקים השונים ע"י הזנת בקשה למשכנתא באתר הבנק או לגשת פיזית לסניף הבנק (אופציה פחות טובה כי אז אתם "שייכים" לסניף הספציפי ולא בטוח שזה הסניף הנכון ביותר לעסקה- כמובן שניתן לעבור בין סניפים אבל הבנקים פחות אוהבים את זה) או להיעזר ביועץ משכנתאות פרטי.
קבלת אישור העקרוני למשכנתא לוקחת עד שבוע בדר"כ ולעיתים קרובות גם פחות מזה.
4. שמאות מוקדמת
שמאות מוקדמת לרוב לא מחליפה את השמאות הנדרשת בבנק בהמשך התהליך ולא הרבה אנשים מיישמים את שלב השמאות המוקדמת אבל הוא נועד למנוע מצב שבשלב מאוחר יותר מתגלות תקלות שמפחיתות מערך הנכס או במקרה קיצוני פוסלות את הנכס מהאפשרות לקבלת מימון, המשמעות היא שתצטרכו להביא יותר כסף מהכיס כלומר להגדיל את ההון העצמי שתכננתם בתקציב או לבטל את העסקה ולשלם קנב בגין ביטול העסקה.
5. חתימת חוזה
ברוב המקרים תמיד מומלץ להשתמש בעו"ד מומחה מקרקעין שליווה אתכם במעמד הכנת החוזה וחתימתו כדי למנוע אי נעימויות ולמזער סיכונים משפטיים. חשוב בשלב הזה להתמקח על תנאי ושלבי התשלום בהתאם לרצונכם.
6. בניית תמהיל למשכנתא
תמהיל משכנתא לרוב מורכב ממספר מסלולים שבנויים בלוח שפיצר. ישנם מסלולים בריבית משתנה וישנם בריבית קבועה, כל המסלולים מלבד מסלול 1 שנקרה מסלול בריבית קבועה לא צמודה (קל"צ בשפה המקצועית) צמודים למדד המחירים לצרכן או לריבית הפריים.
מדד המחירים לצרכן מתעדכן אחת לחודש ואילו ריבית הפריים מתעדכנת 8 פעמים בשנה בתאריכים שהגדיר נגיד בנק ישראל.
לכן חשוב למצוא את התמהיל, הסימולציה, המתאימה ביותר עבורכם בין כלל המשתנים הרבים שיובילו לתשלום מינימלי של ריבית והצמדה במסגרת יכולות ההחזר שלכם.
לעומת השלבים הקודמים זה השלב המשמעותי ביותר בתהליך רכישת נכס שיביא באופן ישיר להמשך התנהלותכם הכלכלית לתקופת זמן ארוכת שנים. תמהיל לא טוב יכול לגרום לתשלומים מיותרים של ריבית וההצמדה שמסתכמים בעשרות ואף מאות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא.
אבל אם הגעתם עד לכאן אתם יכולים להיות רגועים, פיתחנו מחשבון משכנתא שיודע לחשב ולהריץ עשרות של תמהילים שונים ובהן מעל 100 סימולציות שונות על מנת שתגיעו למינימום תשלומי ריבית והצמדה במסגרת היכולות הכלכליות שלכם.
7. משא ומתן בבנקים
אחרי שיש את התמהיל איתו אתם רוצים להתקדם, נגשים לבנקים על מנת לבצע מכרז ריביות שמשמעותו פשוטה, הבנק שיביא את הריבית הנמוכה ביותר לתמהיל הרצוי יזכה. חשוב לבחור את הסניפים בהם תנהלו משא ומתן בצורה מדויק כדי לקבל את התוצאות הטובות ביותר. במדריך איך לבחור בנק פירטנו את הכללים עליהם יש לתת דגש.
8. שמאות
לאחר בחירת הבנק הזוכה, תקבלו הפניה לשמאות. תצטרכו לפנות לשמאי שתבחרו ולקבוע מועד ביקור בנכס (בדר"כ נעשה בתיאום עם המוכר)
9. בטחונות
הבנק מקבל את הבטוחה שלו להלוואה כלומר את רישום הערת אזהרה בטאבו (בטיפול עו"ד) ופוליסת ביטוח משכנתא.
10. חתימות
השלב המרגש שבו מגיעים לחתימות בבנקים על המשכנתא המבוקשת.
11. העברת כספים למוכר
כמה ימים לאחר החתימות וסיום השלמות מתבצע העברת הכספים למוכר בהתאם לתנאי החוזה.
